BLOQUEO REGISTRAL: UN MECANISMO SEGURO PARA UNA TRANSFERENCIA SEGURA.
Surge entonces la necesidad de contratar de una forma segura, para que no seamos victimas de estafas por parte de personas inescrupulosas que han visto en el "boom" inmobiliario una forma de obtener beneficios económicos actuando al margen de la Ley. Es dentro de este contexto que debemos estudiar que papel cumple el BLOQUEO REGISTRAL como mecanismo que coadyuve a una contratación más efectiva y con mínimos riesgos en el ámbito de los derechos reales.
La contratación inmobiliaria ha adquirido gran importancia en nuestro pais debido, principalmente, al auge de empresas constructoras que han visto un buen negocio en este rubro, y también a las personas naturales, quienes tienen mayor interés en vender sus propiedades, a causa del incremento de precios, como consecuencia de la masiva construcción de edificios.
Surge entonces la necesidad de contratar de una forma segura, para que no seamos victimas de estafas por parte de personas inescrupulosas que han visto en el "boom" inmobiliario una forma de obtener beneficios económicos actuando al margen de la Ley. Es dentro de este contexto que debemos estudiar que papel cumple el BLOQUEO REGISTRAL como mecanismo que coadyuve a una contratación más efectiva y con mínimos riesgos en el ámbito de los derechos reales.
Dentro del negocio inmobiliario y en general, dentro de todo tipo de negocio o contratación existe un "riesgo" o no existe el "riesgo cero", es decir, en los negocios contractuales o en cualquier tipo de negocio siempre estará presente riesgos al momento de realizar el negocio, pero esto no quiere decir que no aseguremos que dichos riesgos sean mínimos, de manera que nuestra contratación se efectúe con la mayor diligencia posible.
Es para eliminar al mínimo dicho riesgo que se creó el BLOQUEO REGISTRAL a través del D.L. Nº 18278 de manera que se pudiera informar al registro la existencia de un contrato en vías de formalización, para que esta institución cierre (bloquee) la partida registral y asegure la inscripción del acto o contrato en curso.
Dicho bloqueo solo surte efectos para la constitución, ampliación o modificación de derechos reales y serán inscritos en el Registro de Propiedad Inmueble. Los contratos sin contenido real no podrán ser pasibles de bloqueo.
Respecto al bloqueo registral, podemos destacar que se trata de un asiento provisional, porque se extiende de manera momentánea hasta que se formalice el acto o contrato materia de inscripción definitiva.
Es un asiento temporal o transitorio porque está destinado a una duración limitada en el tiempo(60 días) luego del cual se extingue automáticamente si no se llega a inscribir el acto o contrato definitivo.
Debemos entender por incompatibilidad, la imposibilidad de inscribir un segundo título si se inscribe un primer titulo. Ese podría ser el caso de la inscripción de un primer titulo de bloqueo registral, donde se anota una compraventa entre "A" y "B", y que a continuación se ingrese un segundo título, donde se pretende inscribir definitivamente la venta del mismo bien entre "A" y "C". Esta segunda venta seria incompatible con la primera que se encuentra en vías de formalización, sin perjuicio de vulnerar otro principio registral que es el de tracto sucesivo.
Otro aspecto interesante del bloqueo es la "retroprioridad". Para entender esta característica describiremos un ejemplo: El 1 de Octubre del 2014 "A" le vende un inmueble a "B", ese mismo día solicitan al notario que efectúe el bloqueo registral. El notario ingresa los documentos para el bloqueo al registro el mismo día. a las 12 horas. Al día siguiente 02/10/2014 se inscribe el bloqueo. Posteriormente, con fecha 05 de octubre del 2014 de firma la escritura pública de compra venta entre "A" y "B", ese mismo día el notario ingresa el instrumento al Registro correspondiente para su inscripción definitiva con fecha 08 de Octubre de 2014. En virtud de la llamada "retroprioridad" los efectos del título inscrito el 08/10/20104, que surtiría efectos en situaciones normales, desde el 05/10/2014 se retrotrae al 01/10/2014 a las 12 horas.
